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将你的房子全部售出

[05-05 15:20:58]   来源:http://www.jzgc51.com  房地产营销策划   阅读:9745

概要:有好的地段就能卖出去。 其实地段是房地产营销中的一个重要部分。地段可以分为多种多样。 (一)繁华地段 这种地段谁都想得到,但繁华地段是否都好呢?作为繁华地段,具备以下特征: 1.地价较高; 2.搬迁困难; 3.定位较死; 4.人流较大。 作为这样的繁华闹区,所表现的楼盘要坚持以下的原则: 1.根据街区功能进行开发各类型的房地产,一般在繁华的商业区不宜开发高档写字楼。 2.要建住宅一般多为高层,比如上海的世纪之门与沙田新苑,在此建造的均是高层。 3.要有健全的服务设施。尽管繁华地段的商业功能较全,但在小区内还要有一些服务设施。 在繁华区内,上海的经验是如何使楼盘与周围的楼盘相比与众不同,比如绿洲城市花园与周围的建筑相比,就格外引人注目。 (二)公共设施地段 假如您所开发的楼盘靠近公园、博物馆、地铁口、广场、大学、体育馆、购物中心、中小学等,这些楼盘都是最好的地段,这时就要充分利用这些公共设施。 比如靠近公园可以将窗口朝向公园.并能够再开一个门与公园相连,使公园变成自己的花园。 (三)

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    房地产作为一种特殊的产品,进入买方市场,离开营销肯定是不行的。但是,由于在我国起步较晚,而前期的高暴利造成房地产就是一个赚大钱的行业这种误解,形成营销策划相对落后于其他行业。真正的营销手段只是在上海、广州等大城市己部分得到运用,所取得的效果也是令房地产界刮目相看的。

    目前,卖好卖得快大部分是期房。为什么期房卖得那么快呢?一是选择余地大、二是房型好,三是绿化及配套设施全。我认为,这都是表面现象,其实是全面贯穿了一根红线,这就是营销策划。营销策划其实是被逼上梁山的。刚开始都认为自己的地段好,房型也可以,大家需要的是内在的质量,需要的是实实在在的房子、花钱买看不到的东西是不可能的。结果是房子造出来,造成大量的积压,因为造之前,根本不知道是卖给谁的。

    一、要营造一个真正的旺铺

    房地产界有句名言,就是“地段、地段,还是地段”的“三段论”。也就是说,拥有好的地段就能卖出去。

    其实地段是房地产营销中的一个重要部分。地段可以分为多种多样。

    (一)繁华地段

    这种地段谁都想得到,但繁华地段是否都好呢?作为繁华地段,具备以下特征:

    1.地价较高;

    2.搬迁困难;

    3.定位较死;

    4.人流较大。

    作为这样的繁华闹区,所表现的楼盘要坚持以下的原则:

    1.根据街区功能进行开发各类型的房地产,一般在繁华的商业区不宜开发高档写字楼。

    2.要建住宅一般多为高层,比如上海的世纪之门与沙田新苑,在此建造的均是高层。

    3.要有健全的服务设施。尽管繁华地段的商业功能较全,但在小区内还要有一些服务设施。

    在繁华区内,上海的经验是如何使楼盘与周围的楼盘相比与众不同,比如绿洲城市花园与周围的建筑相比,就格外引人注目。

    (二)公共设施地段

    假如您所开发的楼盘靠近公园、博物馆、地铁口、广场、大学、体育馆、购物中心、中小学等,这些楼盘都是最好的地段,这时就要充分利用这些公共设施。

    比如靠近公园可以将窗口朝向公园.并能够再开一个门与公园相连,使公园变成自己的花园。

    (三)地段—般,公共设施几乎没有的地段

    这种情况可能要占大多数。在上海,爱建城市花园与沙田花园这两个楼盘的成功开发,已充分证明了一般的地段只要进行良好的包装,还是能够开发好的。

    (四)偏远的地段

    随着城市的延伸,郊外的士地较便宜。在上海的万科城市花园、海天花园、恒大星级公寓、和家园等,都存在以下共同的特点:

    1.科学合理的户型;

    2.大面积的绿化;

    3.配套的服务功能完善;

    4.文化品味的塑造;

    5.创造交通条件。

    在郊区所吸引的顾客与市内的不太一样,其目标对准有私家车或上班时间特殊的人,对居住环境有较高要求的人。

    不论是处于好的地段还是不好的地段,首先要求开发商根据目标顾客的要求,创造出满足需求的楼盘,但是真正这样做的比较少。

    但也并不是说在任何地方搞楼盘都可以,对周边环境一定要有

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    在上海莲浦花苑周围,可以看到大片大片的楼群,但都卖得价格低,现房卖得不怎么样。

    对地段的包装及形象功能提升,是上海靠地产界目前必须做的一个工作。

    二、要有一个完整的项目策划

    从优秀的楼盘来看,都有一个系统的全面的策划。

    整个策划由哪些组成呢?

    (一)选地论证

    营销策划从开发商选地皮开始,已需要咨询公司的介入,使楼盘不会安错家。一般是根据开发商的要求及地段的状况进行。

    (二)楼盘定位

    定位也就是找准自己的位置。从十佳楼盘来看,都有自己明晰而准确的定位。

    定位分项目定位、市场定位、功能定位、身份定位等多种定位。

    在项目定位之前都要进行详细充分的市场调查,通过调查发现然后确定项目所面向的市场范围,并围绕这个市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。比如世纪之门的“人,诗意的居住”、莲浦花苑的“生活在新鲜的地方”等等都是综合性概括性地将楼盘定位表达出来。

    市场定位就是要选准买家。要知道建这么多的楼,是谁来买,并对这些将买房的顾客进行全面化研究和分析,在销售推广时才容易把握市场。

    功能定位就是要站在顾客的立场上。对房屋小区的功能进行系统的策划,也就是怎样进一步地满足需要。功能定位采用的标准,是必须要满足购房者的需求。

    身份定位就是顾客群体的区域化,也就是本楼盘所吸引的人。在美国,白种人与黑种人居住的不是一个地方,有钱的大老板居住的地方不一样,明星居住的地方也不一样。

    从上海这些楼盘操作上看,对身份定位都比较重视,都从以下方面进行:

    1.从建筑规划与设计上做好文章,尽量运用目标客户群所认同和喜爱的语言,在功能和布局上体现出他们的物质追求。比如上海获奖楼盘中都有阳光室,对备居室的功能都给予充分的考虑。

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