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房地产估价师案例与分析模拟试题(下)

[05-05 15:20:58]   来源:http://www.jzgc51.com  房地产培训   阅读:9250

概要: ③年维修费:按年租金收入的8%计支维修费。则:年维修费=343.43×8%=27.47(万元) ④年保险费:按年租金收入的2%计算。则:年保险费=343.43×2%=0.69(万元) ⑤年税费:根据××市规定,出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加,其中:房产税为年租金收入的12%,营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则:年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10(万元) 年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费 =75.01+17.17+27.47+0.69+60.10 =180.44(万元)3.估算年净收入 年净收入=年有效毛收入-年运营费用 =343.43-180.44 =162.99(万元)4.确定资本化率 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。5.选出计算公式求出收益价格 由于估价对象的收益年限为有限年,即n=40-5=35年,且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。房地产估价师模拟试题下载:房地产估价师案例与分析模拟试题(下)

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    房地产估价师案例与分析模拟试题(下)
2.估算年运营费用
    ①年土地使用费:根据××市规定,划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则:
    年土地使用费=293×2560=75.01(万元)
    ②年管理费:根据××市规定,出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则:
    年管理费=343.43×5%=17.17(万元)
    ③年维修费:按年租金收入的8%计支维修费。则:年维修费=343.43×8%=27.47(万元)
    ④年保险费:按年租金收入的2%计算。则:年保险费=343.43×2%=0.69(万元)
    ⑤年税费:根据××市规定,出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加,其中:房产税为年租金收入的12%,营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则:年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10(万元)
    年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
    =75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
    =180.44(万元)
3.估算年净收入
    年净收入=年有效毛收入-年运营费用
    =343.43-180.44
    =162.99(万元)
4.确定资本化率
    资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5.选出计算公式求出收益价格
    由于估价对象的收益年限为有限年,即n=40-5=35年,且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。

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