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房地产估价报告常见错误

[05-05 15:20:58]   来源:http://www.jzgc51.com  房地产调研报告   阅读:9479

概要:1、土地用途不清; 12、土地容积率不清; 13、建筑密度介绍不清; 14、绿化比率不清。 三、估价方法运用错误 1、市场比较发达的地区要用市场比较法; 2、有收益或潜在收益的要用收益法; 3、待开发条件的要用假设开发法; 4、无上条件的可用成本法。 四、估价技术路线常见错误 1、损害赔偿的房地产评估,出现前的情况如何; 2、拍买保留底价要注意; 3、用市场比较法评估的房地产扣除折旧不对; 4、旧有房地产的技术路线,运用成本法时,采用房地分估的方法。首先确定重置价的标准,所评估的标的物是什么标准,然后确定标的物的重置价,其次得出房屋的成新率,土地的价值运用市场比较法求出,然后相加得出旧有房地产的价值。 五、市场比较法注意问题 1、交易情况和交易目的不同; 2、交易状况不清; 3、成交价描述不清; 4、成交日期不清; 5、付款方式交待不清; 6、可比实例和估价对象处在同一供求圈; 7、用途要相同; 8、建筑结构要相同; 9、权利性质要相同; 10、交易类型与估价目的

房地产估价报告常见错误,http://www.jzgc51.com

    一、报告书不完整
    1、没有委托方;
    2、没有估价方;
    3、没有作业日期;
    4、没有估价师声明;
    5、没有估价的假设前提和限制条件;
    6、没有附件;
    7、没有估价目的;
    8、没有估价时点;
    9、没有价值定义;
    10、没有估价依据;
    11、没有估价人员;
    12、没有估价原则;
    13、没有说明。

    二、估价结果报告书部分内容描述不清
    1、土地使用权年限不清,如50年(少年限起止);
    2、土地使用权性质不清,如集体还是国有;
    3、土地使用权人不清、是否具有使用权证;
    4、是否具有房屋所有权证;
    5、房屋用途不清;
    6、房屋结构不清;
    7、房屋建成年代不清;
    8、房屋权属不清;
    9、土地生熟程度不清;
    10、地价类型不清;
    11、土地用途不清;
    12、土地容积率不清;
    13、建筑密度介绍不清;
    14、绿化比率不清。

    三、估价方法运用错误
    1、市场比较发达的地区要用市场比较法;
    2、有收益或潜在收益的要用收益法;
    3、待开发条件的要用假设开发法;
    4、无上条件的可用成本法。

    四、估价技术路线常见错误
    1、损害赔偿的房地产评估,出现前的情况如何;
    2、拍买保留底价要注意;
    3、用市场比较法评估的房地产扣除折旧不对;
    4、旧有房地产的技术路线,运用成本法时,采用房地分估的方法。首先确定重置价的标准,所评估的标的物是什么标准,然后确定标的物的重置价,其次得出房屋的成新率,土地的价值运用市场比较法求出,然后相加得出旧有房地产的价值。

    五、市场比较法注意问题
    1、交易情况和交易目的不同;
    2、交易状况不清;
    3、成交价描述不清;
    4、成交日期不清;
    5、付款方式交待不清;
    6、可比实例和估价对象处在同一供求圈;
    7、用途要相同;
    8、建筑结构要相同;
    9、权利性质要相同;
    10、交易类型与估价目的相吻合;
    11、交易日期与时点相接近;
    12、成交价格正常或可修正为正常价;
 

www.jzgc51.com ;   13、可比实例原则上不能超过一年;
    14、修正单项不能超过20%,综合修正不能超过30%;
    15、修正项目出现错误,如临街的应在区域因素而在个别因素修正了;
    16、修正方向,如分子、分母修正问题;
    17、加权时出现矛盾,最接近的应附于大的权数;

    六、收益法方面的问题
    1、公式运用错误;
    2、净收益方面(扣除项目不全、客观性不足、没有考虑出租率、餐馆酒店应考虑上座率、潜在的收益是否稳定、自营的考虑利润等);
    3、资本化率采用通货膨胀率利润率加入是不对的,投资收益率(来自:www.jzgc51.com)在某些方面等同于资本化率,对同一房地产,租金/售价=资本化率,不同用途的房地产具有不同的资本化率,注意资本化率的客观性,应侧重投资收益率;
    4、有效的收益年期不对。

    七、成本法注意的问题
    1、采用了实际成本;
    2、价格构成不全(土地取得成本、开发成本、管理费、投资利息、销售税费、利润);
    3、新开发的土地没有注意可转让比率;
    4、利息、利润的计算基数不对(取得土地成本+开发成本+管理费)三者的和再乘利息率或利润率
    5、折旧问题。

    八、假设开发法注意的问题
    1、各种费用及成本是否具有客观性;
    2、计算时是否有漏项(购买土地时应交税费);
    3、销售税费的内涵;
    4、买方承担的税费(契税应有买方交纳,基数为3%-5%,交易费各负担一半);
    5、开发成本均匀投入、投入时间与年限问题;
    6、计算时房地产开发完成后销售时间与时点的关系,计算价值时要考虑销售期;
    7、动态计算时不在扣除利息和利润。

    九、其它方面
    1、收益法中宾馆办公用房、大堂在计算时考虑,不能再计算其价值;
    2、不是房产收入的也不能计入房产中,如宾馆中床、空调、沙发、电视、等其它设备,不能再单独计算价值;

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