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华南国际市场定位发展建议

[05-05 15:20:58]   来源:http://www.jzgc51.com  房地产调研报告   阅读:9868

概要:如果不重新进行定位与规划调整,那么长期的发展前景仍将受到不良影响。 ◆项目前期存在的问题: 1、功能定位不准 项目在物业功能使用上没有较清楚的划分,居住功能与商业功能划分不明显,混乱重叠;设计上更是没有考虑到市场"人居"环境与"商业"环境的区分。 2、规划设计不合理 项目前期规划中将中心区域设计成建材市场,且建筑简单的条形布局,人流与车流系统没有很好的分开,既造成了居民进出不方便,也使得市场内车行混乱。同时违背现代"人居"潮流,住宅处于建材市场裙楼之上,噪声污染必将严重,有违现代设计理念。 3、开发思路混乱 项目首先将地块中心区域开发出来,在周边配套与道路系统还没有完善的情况下,这样做只会影响项目的整体对外形象,不利于项目的市场口碑度宣传。同时也将增加工程成本和施工困难度,给各方带来不便。必竟,工程车辆整天于四周往返,会影响人们的心情。 4、其它问题 项目存在着其它问题,如工程进度延误、市场业态分布等问题也在一定程度上影响着项目的竞争力。 项目所存在的种种问题都在相当大的程度上影响着投资

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    华南国际发展建议
    ◆背景:
    在经济全球化的今天,能源对经济的重要性日益重要,中国目前的各项对外政策也无不是出于寻找能源,为经济发展提供源源不断的动力,中国经济发展对越来越依赖能源进口,特别是对于石油化工领域原材料的需求更为紧迫。沿海地区则充当中国能源加工进口的"桥头堡",担任着国际货运的中转站,为各地经济输送着源源不断的"血液"。
    而惠州的地理位置促使它有着独特的优势发挥中转站的作用,首先他的交通便利,海陆远输都很发达;其次,它靠近珠三角地区,有着在富的产业经济支持;最后,整个惠州经济发展迅速,发展潜力巨大。

    一、惠州华南国际大市场现状
    从市场反馈回来的信息看,本案在功能定位与业态的分布上均存在着重大偏差,至使销售遇到困难。自公司介入项目后,虽在资金和管理上占据优势,使项目市场形象提升不少,但如果不重新进行定位与规划调整,那么长期的发展前景仍将受到不良影响。
    ◆项目前期存在的问题:
    1、功能定位不准
    项目在物业功能使用上没有较清楚的划分,居住功能与商业功能划分不明显,混乱重叠;设计上更是没有考虑到市场"人居"环境与"商业"环境的区分。
    2、规划设计不合理
    项目前期规划中将中心区域设计成建材市场,且建筑简单的条形布局,人流与车流系统没有很好的分开,既造成了居民进出不方便,也使得市场内车行混乱。同时违背现代"人居"潮流,住宅处于建材市场裙楼之上,噪声污染必将严重,有违现代设计理念。
    3、开发思路混乱
    项目首先将地块中心区域开发出来,在周边配套与道路系统还没有完善的情况下,这样做只会影响项目的整体对外形象,不利于项目的市场口碑度宣传。同时也将增加工程成本和施工困难度,给各方带来不便。必竟,工程车辆整天于四周往返,会影响人们的心情。
    4、其它问题
    项目存在着其它问题,如工程进度延误、市场业态分布等问题也在一定程度上影响着项目的竞争力。
    项目所存在的种种问题都在相当大的程度上影响着投资者与经营者的信心,如何调整开发理念,改变规划设计与重新进行市场定位将成为本案一个不得不面对的问题。只有从根本上改变策略,项目才能摆脱前期的不良影响,取得成功。

    二、项目发展建议
    1、改变功能,重新进行市场定位
    着眼于惠州石化工业与建材相关产业的蓬勃发展,本案建议作为一个综合类的石化产品、建材物流中心。
    2、调整规划设计
    适当降低容积率,改变市场内的建筑布局,完善"人行"与"车行"分流系统,增加绿化与景观面积。
    3、重新调整业态分布
    为吸引投资者,增强消费者信心,对部分商业物业采用灵活的租售模式,以降低本案的投资门槛。
    4、市场经营整体规划
    对整个市场经营内容进行整体规划,避免混乱,同时通过对经营内容的合理规划,以促使整个市场内的"人流"与"车流"更加通畅,形成大市场所必备的"洋流"。
    整体经营布局要求各组团对商业氛围与居住氛围相互促进,交易、会展、商务、生活配套各组团有效衔接,做到动静分离的同时,又形成有效的一个整体。
    5、加强市场监控与分析
    通过不间断的市场调查与分析,了解区域内经济发展状况,并对此做出相应的调整,以时刻占据主动;通过对销售中心客户的心理分析与心理、行为跟踪,了解其变化,并适时开展各项促销活动。

www.jzgc51.com     6、完善项目的配套建设
    完善市场的服务配套建设,以弥补项目周边配套不足之处,建设出与项目市场定位相符的配套设施,提升项目的整体品质。
    针对已售物业业主的需求,调整项目配套设施的工程进度,避免同客户产生不必要的纠纷。
    7、完善项目软环境
    如项目招商手册,项目使用功能说明书,以此吸引并增强投资者与经营者信心;建立客户服务平台,通过及时、有效、优质的客户服务,增进与客户的沟通,增进其对项目的认同感。如设立客服热线,在销售中心设立"客服中心"。

    三、项目各阶段趋势分析
    ※初始阶段:随首本案首期8栋物业的陆续交付,客户的陆续进驻,市场将具备一定的商业氛围,同时对商业及生活配套有一定需求。但市场整体显得比较单薄,经营环境与居住条件都不是很好。部分客户处于市场观望期。
    应对策略:稳定已有客户,加快招商工作,完善基础的生活及商业配套设施;通过活动包装与展览包装坚定已有客户及潜在客户信心;了解经营客户的需求与不满,迅速做出调整。

    ※中期阶段:项目在市场开始具备一定认知度,但功能还不完善;大型物流公司及厂商还不愿进入,市场还没有形成规模效应(来自:www.jzgc51.com),周边配套仍不完善。
    应对策略:加速交易组团与会展组团的建设,开始强力销售,大力开展市场推广,在巩固市场前期宣传的基础上,寻找新的卖点,以规模与品质吸引市场注意力。

    ※后期阶段:项目内部环境发展良好,周边商业环境渐浓,生活与商业配套开始成熟。项目具备相当市场认知度,开始在区域内具备较强影响力。

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