欢迎来到 - 建筑工程无忧网 - http://www.jzgc51.com ! 工程资料下载 | 房地产资料 | 建筑文献 | 工程资料库二 | 建筑工程考试 | 装修设计 | 注册 | 登录 | 会员中心 | 站点地图

建筑 结构 暖通 路桥 园林 电气 水利 装修 给排水 市政 造价

图纸 标准 工艺 验收 安全 交底 表格 图集 合同 3d模型 考试

研究 管理 投资 前期 策划 销售 广告

工具 商业 旅游 产业 操盘 基础 物业

工程知识 公文 装修知识 物业 房地产知识
招标投标 施工组织设计 施工方案 流程图 计算测算 施工文档 建筑资料 进度计划 学习教程 电力工程 建筑软件 毕业设计 规划设计 工程管理 房地产综合

您的位置:建筑工程无忧网建筑文章频道房地产知识房地产调研报告基准地价法评估实例 -- 正文

基准地价法评估实例

[05-05 15:20:58]   来源:http://www.jzgc51.com  房地产调研报告   阅读:9179

概要:X国用 (1999) 字第 4010025 号 298.6 XX国用 (1998) 字第 4010100 号 19223.6 XX国用 (1998) 字第 4010027 号 299.5 XX国用 (1999) 字第 4010030 号 277.0 XX国用 (1999) 字第 4010031 号 493.3 XX国用 (1999) 字第 4010032 号 246.5 XX国用 (1999) 字第 4010033 号 253.8 合计: 21466平方米 区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。 参照基准地价均值为:453元 / 平方米。 土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。 容积率:按上述合同附件

基准地价法评估实例,http://www.jzgc51.com

    一、评估目的

    目的是为该地块抵押贷款提供依据。

    二、评估原则(略)

    按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。

    三、评估基准日

    一九九九年三月三十日。

    四、评估依据(略)

    五、评估方法

    基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。

    六、评估说明

    1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。

    2、实例为技术报告。

    (二)土地使用权评估

    1、基准地价修正法

    (1)、数据取值

    评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本(见附件):

    《国有土地使用证》编号 地块面积 备注

    郊国用(95)字第 0049 号 29292.4 老证

    XX国用 (1999) 字第 4010026 号 373.7

    XX国用 (1999) 字第 4010025 号 298.6

    XX国用 (1998) 字第 4010100 号 19223.6

    XX国用 (1998) 字第 4010027 号 299.5

    XX国用 (1999) 字第 4010030 号 277.0

    XX国用 (1999) 字第 4010031 号 493.3

    XX国用 (1999) 字第 4010032 号 246.5

    XX国用 (1999) 字第 4010033 号 253.8

    合计: 21466平方米

    区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。

    参照基准地价均值为:453元 / 平方米。

    土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。

    容积率:按上述合同附件《土地使用条件》, 主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场, 建筑容积率为 0.786 ,建筑密度为 25

    %,绿化比率为51%。容积率与建筑密度联合修正系数为0。

    评估期日:按委托方要求, 评估期日为1999年3月

www.jzgc51.com 30日。期日修正为 1 。

    区域及个别条件:按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表(%)修正如下:

    因素 修正系数%

    距服务中心级距 1.20

    交通便捷度 1.87

    水电气综合保证率 1.34

    公用服务设施完备度 0.67

    环境质量状况 1.34

    规划用途 0.80

    宗地形状与面积 0.67

    建筑朝向与采光 1.60

    自然灾害危害程度 0.67

    合计: 10.16

    (2)、计算程序

    评估宗地地价依具体用途结合土地使用年限、 容积率、期日、区域及个别条件修正确定。

    评估宗地地价:

    21466X453X66X(1 + 10.16 % )/70 = 10099948.28 元

    = 1010.00 万元

    评估宗地地价为 1010.00 万元。

    2、成本逼近法

    (1)、成本构成(以实际发生额为依据)

    土地取得费:400万元。(含土地补偿费、 附着物和青苗补偿费、安置补助费和拆迁补偿费。

    土地开发费:

    项目 金额:万元

    土方工程 130

    道路征用及平整 108.2

    边坡修整 20.0

    道路征地 25.20

    挡土墙 274.68

    供水设施 38.80

    内排水 80.00

    交通邮电设施配套费 25.20

    用电增容 50.00

    临时施工用电及供电工程施工费 10.00

    合计: 762.08

    税费:按 10 %计算,即: 116.21 万元。包括土地管理费、造地费、工农业发展基金、防洪保安基金、 营业税和契税等。

    投资利息:按总投资额的 7.11 %计算,开发期为4年。 ( 400 + 762.08 ) X7.11 % X4/2 = 165.25 万元

    土地开发利润为12%, ( 400 + 762.08 )X12%= 139.45 万元

    土地出让金:据土地出让合同,出让金为 87.6 万元。

    (2)、计算过程:

    土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+土地开发利润+土地出让金) X32.19/43.938

    =( 400+762.08+165.25+139.45+87.6+116.21 ) X32.19/43.938 = 1223.9 万元

[1] [2]  下一页


标签:房地产调研报告房地产市场调研报告大全,房地产市场调研房地产知识 - 房地产调研报告

《基准地价法评估实例》相关文章