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对《物业管理条例》的十条建议

[05-05 15:20:58]   来源:http://www.jzgc51.com  物业法规   阅读:9700

概要:为“物业管理企业………为业主提供服务的活动”,将“业主”定义为“房屋的所有权人”。照这两条定义,在已经成立居民委员会、家属委员会乃至村民委员会的区域内的房屋所有人也是业主,也可以举行业主大会和选举业主委员会,将造成在同一区域内居民大会或村民大会与业主大会并列的现象。建议:在《草案》第二条后面增加一句“居民委员会、家属委员会和村民委员会管辖的区域除外”。 二、《草案》第二条对物业管理的定义不够准确。《草案》第二条对物业管理的定义是“本条例所称物业管理,是指物业管理企业……为业主提供服务的活动”。物业管理中的所谓“物业”是指物业管理区域内的土地、房屋和土地上的其它附着物。这些物业是业主的财产,或是为业主个人所有,或是为全体业主共同所有。自第一个物业买受人从建设单位取得财产所有权至首次业主大会召开,建设单位占有公共财产的50%以上,建设单位有权代表全体业主对公共财产进行管理。在首次业主大会召开之时,业主大会代表全体业主行使对公共财产的管理权。《消费者权益保护法》第九条规定“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者,自主选择商品品种或者服务方式,自主决定购买或者不购买

对《物业管理条例》的十条建议,http://www.jzgc51.com


对《物业管理条例(草案)》的十条建议

   《物业管理条例(草案)》出台后,其名称首先就有值得商榷的地方。既然是物业管理条例,所

规范的应该是物业管理企业,而不是“由物业管理企业实施的物业管理活动”。纵观《物业管理条例

(草案)》,并没有将物业管理就是业主对自己的财产(包括个人的财产和公共财产)的管理作为立

法的立足点。由于业主是房屋和土地使用权的主体,因此,物业管理应该是业主对自己拥有的房屋、

土地使用权以及土地上其它附着物的管理。由于立足点的错误,《草案》不是对国家其它法律法规的

完善和补充,有的反而有冲突。提出十条建议供商榷。

    一、《草案》第二条对适用范围的规定将导致《物业管理条例(草案)》与《中华人民共和国城

市居民委员会组织法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》相冲突。

  《草案》第二条规定:“中华人民共和国境内的物业管理活动,适用本条例”。该《草案》将“

物业管理”定义为“物业管理企业………为业主提供服务的活动”,将“业主”定义为“房屋的所有

权人”。照这两条定义,在已经成立居民委员会、家属委员会乃至村民委员会的区域内的房屋所有人

也是业主,也可以举行业主大会和选举业主委员会,将造成在同一区域内居民大会或村民大会与业主

大会并列的现象。

建议:在《草案》第二条后面增加一句“居民委员会、家属委员会和村民委员会管辖的区域除外”。

    二、《草案》第二条对物业管理的定义不够准确。
 
  《草案》第二条对物业管理的定义是“本条例所称物业管理,是指物业管理企业……为业主提供

服务的活动”。物业管理中的所谓“物业”是指物业管理区域内的土地、房屋和土地上的其它附着物

。这些物业是业主的财产,或是为业主个人所有,或是为全体业主共同所有。

  自第一个物业买受人从建设单位取得财产所有权至首次业主大会召开,建设单位占有公共财产的

50%以上,建设单位有权代表全体业主对公共财产进行管理。在首次业主大会召开之时,业主大会

代表全体业主行使对公共财产的管理权。

  《消费者权益保护法》第九条规定“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主

选择提供商品或者服务的经营者,自主选择商品品种或者服务方式,自主决定购买或者不购买任何一

种商品、接受或者不接受任何一项服务”。该《草案》第二条对物业管理的定义似乎要求建设单位、

业主大会或业主委员会必须委托物业管理企业管理,必须接受物业管理企业的服务,这是违反《消费

者权益保护法》的,也违反了《民法通则》和《合同法》规定的平等自愿原则。

  建议:《草案》第二条改为“本条例所称物业管理,是在第一个物业买受人从建设单位取得物业

所有权之后,建设单位、业主大会或业主委员会对相关区域内公共财产的管理”。

     三、该草案第六条、第十条、第二十五条、第二十六条剥夺了业主应有的召集业主大会的权利

、起草《业主公约》的权利、向业主大会提出议案的权利、推荐业主委员会成员候选人的权利。

   建议:草案第六条改为:业主在物业管理活动中享有下列权利:
   1、召集业主大会的权利;代表物业管理区域内 %以上投票权的业主可以召集业主大会。
   2、参加业主大会、委托他人出席业主大会的权利。
   3、起草《业主大会公约》和《业主委员会章程》的权利;代表物业管理区域内 % 以上投票

权的业主可以起草《业主大会公约》和《业主委员会章程》。
   4、提名和被提名为业主委员会委员候选人的权利;代表物业管理区域内 %以上投票权的业主

可以提名业主委员会委员候选人。
   5、选举和被选举为业主委员会委员的权利。
   6、向召集人会议或业主委员会提出业主大会议案的权利; 代表物业管理区域内 %以上投票

权的业主可以向召集人会议或业主委员会提出业主大会议案。可以提出的议案包括:
  (1)关于罢免业主委员会委员的议案;(2)关于业主委员会委员报酬的议案;(3)关于小

区年度建设方案的议案;(4)关于修改《业主大会公约》和《业主委员会章程》的议案

www.jzgc51.com ;(5)关

于业主委员会分立或与其它业主委员会合并的议案;(6)关于物业管理费交纳标准与交纳方法的议

案;(7)关于制定或修改物业管理规章制度的议案; (8)其它需要提出的议案。
   7、对业主大会的各项议案投票表决的权利。
   8、对业主委员会的工作提出质询的权利。
   9、法律、法规赋予的其它权利。
  同时删除该草案第十条、第二十五条和第二十六条。

     四、《草案》第九条授权省、自治区、直辖市人民政府制定物业管理区域的划分办法,违反《

中华人民共和国立法法》。
  
  《中华人民共和国立法法》第十条第3款规定:“被授权机关不得将该项权力转授给其他机关”


  建议:《草案》第九条改为“物业管理区域以建设单位领取的《国有土地使用证》中土地使用权

的范围确定其划分办法。

     五、《草案》第十一条第3款规定业主大会选聘或者解聘物业管理企业,使业主大会和物业管

理企业双方都无所适从,也与《合同法》相违背。

  选聘或解聘物业管理企业就是委托人与受托人之间订立或解除“委托合同”。《草案》在第十六

条第2款规定:业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订合同。照此规定,业主委员会与物业

管理企业签订的合同从何时成立?是从业主大会选聘时成立,还是从业主委员会签字、盖章时成立?

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