1996年土地估价师考试《土地估价实务》试题

概要：评估该单位房地产现值。2、某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万平方米的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/平方米，保险费不计，税金按年租金的12%计，年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值为零，建筑费和专业费预计为1500元/平方米，第一年投入60%，第二年投入40%，货款年利率为15%，当地房地产综合还原利率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。3、一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入至新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：（1）A宗地周围地区1996年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/公顷。（2）与A宗地同一区域中于1995年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为七通一平，年出租净收益为23元/平方米。（3）与A宗地相邻区域中的一宗

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一、综合计算实务（共3小题，第一小题20分，后两小题每题30分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分）

1、某单位于1991年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于1993年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积2000平方米，建筑面积2500平方米，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。1996年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，1991~1996年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/平方千米，当地银行货款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/平方米，试根据上述资料评估该单位房地产现值。

2、某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万平方米的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/平方米，保险费不计，税金按年租金的12%计，年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值为零，建筑费和专业费预计为1500元/平方米，第一年投入60%，第二年投入40%，货款年利率为15%，当地房地产综合还原利率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。

3、一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入至新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：

（1）A宗地周围地区1996年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/公顷。

（2）与A宗地同一区域中于1995年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为七通一平，年出租净收益为23元/平方米。

（3）与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，1993年4月出让，出让年期为40年，开发程度为五通一平，出让地价为224元/平方米。

（4）当地土地三通一平开发费用平均为50元/平方米，从征地到完成三通一平的开发周期一年，土地开发资金利息率12%，投资回报率10%，土地增值收益率20%，土地还原利率8%。

（5）当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：五通一平时地价比三通一平时地价高100元/平方米，七通一平时地价比三通一平时地价高150元/平方米。

（6）征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：

请根据上述资料，评估该宗地在1996年6月，达到三通一平条件，50年土地使用权价格。

二、问答题（20分）

某工业集团拟将其下属的A企业进行股份制改造，A企业占用的国有划拨土地使用权共1000000平方米，所在区域的工业用地基准地价为350元/平方米。根据股改要求，土地将采用国家作价入股方式进行处置，由于受总股本额限制，该集团要求投入的土地资产不超过2亿元。现委托你进行评估，请问可否满足该集团的要求？如可以，可通过哪几种方法使总估价额不超过2亿元？

三、估价实务分析（本部分由两个报告构成，每个报告50分。请认真阅读案例报告并加以分析，指出存在的问题，并说明原因）

报告一  土地估价技术报告

第一部分    总 述

一、估价项目名称：××××地价评估

二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂（其他略）

三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心（其他略）

四、估价对象：本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估。

五、估价目的：本报告为××××市新区塑料建材厂抵押货款提供地价依据。

六、估价依据：（略）

七、地价定义：50年土地使用权的现实市场价格

八、估价期日：1996年5月20～6月1日

九、估价日期：1996年5月31日

十、估价结果：

总地价：1551.88万元；单位地价：519元/平方米
楼面地价：1174元/平方米
评估价格货币种类：人民币

十一、需要特殊说明的事项

（1）此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。

（2）本报告只为××××塑料建材厂抵押货款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。

（3）楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。

（4）报告之中有关证明材料由当事人提供。

（5）本报告有效期为半年。

（6）本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。

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十二、土地估价人员

李洪   经济师
盛唐   工程师

一九九六年六月八日

第二部分  估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地位置状况

待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至东为×公司；西为×路；南为×道；北为×厂。占地面积29887.5平方米，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用（96）字第411号。

2、土地权利状况

该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。

3、建筑物和地上附着物状况

××塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砖混结构，耐用年限30年，建筑面积13217.39平方米，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙水扫石装饰，建筑高度12米，门窗均为塑钢材料。

二、地价影响因素分析

1、一般因素

××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在新上国家级项目。

2、区域因素

该宗地土地级别二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通讯线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。

3、个别因素

该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0.5～4。

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